Milyonları ilgilendiren komisyon kararı: Mülk sahibi imzalamasa da komisyon ödeyecek. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nden emlakçıların alım satım komisyonuyla alakalı emsal nitelikte bir karar geldi. Yüksek Mahkeme; taşınmazın satılması için emlakçıyla imzalanan sözleşmede , mülk sahibi yerine bir yakınının imzasının Bununüzerine emlakçı komisyonunun tahsili için icra takibi başlattı. Evini satan şahıs ise imzalanan emlakçı komisyon sözleşmesi üzerinde kendi imzası olmadığını belirterek icranın durdurulmasını talep etti ancak talep reddedildi. Bunun üzerine emlakçı verilen kararı Yargıtay'a taşıdı. Ev satın alırken ya da kiralarken emlak komisyoncusuyla bir sözleşme imzalayanlar komisyoncu ücretini mutlaka ödemek zorunda. Emlakçıyı devre dışı bırakarak komisyon ödemekten kaçınmak mümkün değil. Mahkemelerin kararı da bu yönde. Emlakçı da yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinden cayma hakkında. Soru. Merhabalar, Emlakçı ve müteahhit ile gayrimenkul alım sözleşmesi düzenledik. Ancak çeşitli sebeplerden müteahhit ile karşılıklı rızaya dayalı olarak sözleşmeden caydık. Emlakçı sözleşmeye dayanarak komisyon bedeli talep etmektedir. T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO. 2012/9097 KARAR NO. 2012/13856 • CAYMA BEDELİNİN İADESİ (Davacının Gayrimenkul Alımı İçin Davalıya Vermiş Olduğu Kaparo Bedelini Taşınmazın Başka Bir Şahsa Satılması Nedeniyle Geri Talep Etmesi - Eldeki Davada Cayma Bedeli İçerisinden Emlakçı İçin Komisyon Ücreti Kesilemeyeceği) 1LZg1Uq. Emlakçı Sözleşmesinde Emsal karar İmza Atılmasa da Ödeyecek Yazar UYAR KABA Kategori Kira Hukuku DavalarıYargıtay’dan Milyonlarca Kişiyi İlgilendiren Emlakçı Sözleşmesinde Emsal karar İmza Atılmasa da Ödeyecek Yargıtay 13. Hukuk Dairesi tarafından emlakçıların alım ve… Emlakçı aracılığı ile yapılan alım satım ve kiralama işlemleri için emlakçı komisyonu ödeniyor. Peki, yapılan işlemden vazgeçilmesi halinde ne olur? Emlak komisyon sözleşmesi cayma bedeli nedir?Emlak komisyon sözleşmesi cayma bedeli!Emlakçı aracılığı ile yapılan alım satım işleminde hem alıcının hem de satıcının komisyon ödemesi gerekirken; kiralama işleminde ise yalnız kiracının komisyon ödemesi ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Emlakçıların faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde sözleşmesinde emlakçıların yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, emlakçının faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri emlakçı ile sözleşme imzalamanıza rağmen alım satım/kiralama işleminizden vazgeçtiğinizi düşünelim. Bu durumda emlak komisyon sözleşmesi cayma bedeli ne olur?Emlak komisyon sözleşmesi cayma bedeli..Komisyon sözleşmesinden alıcının vazgeçmesi halinde, ödediği komisyon ücretini geri alamıyor. Konu ile ilgili dava örneği aşağıda yer alıyor GENEL KURULUE. 2002/13-233K. 2002/257T. İTİRAZIN İPTALİ Davacı Tellalın Yapmış Olduğu Komisyonculuk İşi Nedeniyle Davalıdan Alacağının Ortaya Çıkması Üzerine Buna Dayanarak Yapılan Takibe İtiraz Edilmesi • KOMİSYONCULUK Davacı Tellalın Yapmış Olduğu Komisyonculuk İşi Nedeniyle Davalıdan Alacağının Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibine Vaki İtiraz • İCRA İNKAR TAZMİNATI Yapılan Takibe Haksız Olarak İtiraz Edilmesi Halinde Bu Tazminata Hüküm Kılınması • TELLALLIK Davacı Tellalın Yapmış Olduğu Komisyonculuk İşi Nedeniyle Davalıdan Alacağının Ortaya Çıkması-Alacağın Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibine Vaki İtiraz • CEZAİ ŞART Satıcının Alıcıya Tapuda Temlikten Tek Taraflı Olarak Vazgeçmesi - Tellala Ödemesi Gereken %2 lik Ücretin Sözleşme Hükmü Uyarınca Ceza Koşulu Olarak İstenebileceği 2004/ 161/sonÖZET Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, sözleşenlerin cayması hali için ayrıca ücret öngörüldüğüne göre, hazırlık işlerinin ikmali halinde, davacı tellala ücretin ödeneceğinin kabulü gerekir. O nedenle davalı satıcı %2 lik ücreti sözleşme hükmü uyarınca her halükarda davacıya ödemekle yükümlüdür. DAVA Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 29. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen gün ve 2000/269-749 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin gün ve 2001/4287-5142 sayılı ilamı ile, ...Davacı tellal, davalının dairesinin satılması konusunda sözleşme yaptıklarını, davalının sözleşmeden döndüğünü, bu durumda sözleşme gereğince %4 komisyon ücreti ödemesi gerektiğini öne sürerek yaptığı icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline %40 icra inkar tazminatı ödetilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı tellalın davalı satıcı ile dava dışı alıcıyı bir araya getirdiği ve böylece taşınmazın alım satımına aracılık ettiği, taraflarca imzası inkar edilmeyen sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Mahkeme kabulünün aksine tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, sözleşenlerin cayması hali için ayrıca ücret öngörüldüğüne göre, hazırlık işlerinin ikmali halinde, davacı tellala ücretin ödeneceğinin kabulü gerekir. O nedenle davalı satıcı %2 lik ücreti sözleşme hükmü uyarınca her halükarda davacıya ödemekle yükümlüdür. Hazırlık işlemlerinin ikmalinden sonra davalı satıcı, dava dışı alıcıya tapuda temlikten tek taraflı olarak vazgeçtiğine göre davacı alıcının ödemesi gereken %2 lik ücreti de, yine sözleşme hükmü uyarınca, bu defa ceza koşulu olarak davalı satıcından isteyebilir. Ne var ki ceza koşulu miktarının belirlenmesinde, Mahkemenin BK. nun 161/son maddesi hükmünü de tartışması araştırması, gerektiğinde bu miktardan indirim yapılıp yapılmayacağını da değerlendirilmesi gerekir. Mahkemenin yasa hükmünü yorumlama ve değerlendirmede yanılgıya düşerek, yazılı şekilde davanın reddine karar vermesi, usul ve kanuna aykırı olup, bozma nedenidir... gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü KARAR Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre,Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, gününde oybirliği ile karar komisyon sözleşmesi damga vergisi 2015!Işıl Seren KESKİN/ Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520/ simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlanmıştır. Madde metninde simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağı ancak taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. TBK’nın simsarın ücrete hak etme zamanına ilişkin ise simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı, şayet simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücretin, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödeneceği hükme bağlanmıştır. TBK’nın bu hükmü kamu düzenine ilişkin olmadığından taraflar sözleşme ile bu hükümlerin aksini kararlaştırabilirler T. 2016/15644 E. 2018/12221 K. ; YHGK T. 2014/1 E. 2015/1539 K.; T. 8854/9395. Doktrinde de aynı görüş hakimdir ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, Yargıtay uygulaması ve doktrinde de simsarlık sözleşmesinin unsurlarına dair şu görüşler mevcuttur; “…simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O simsar, iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.” Yargıtay HGK 2014/1 E. 2015/1539 K. T. “İş sahibinin asli edim yükümlülüğü, simsara ücret ödemedir.” ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, Konuya ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde; simsarın ücrete hak kazanabilmek için simsarın sözleşmeyi yapma aşamasına getirmesinin yeterli görüldüğüne; simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de simsarın ücrete hak kazanacağına; taşınmaz malikinin simsar/emlak komisyoncusu eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi halinde simsarlık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde simsarın bir katkısı olmasa bile, malik ücreti ödemek zorunda olduğuna; Simsarlık sözleşmesi ile esas sözleşme hiç meydana gelmezse de ücret ödeneceği kararlaştırılabileceğine dair kararlar mevcuttur. Karar metinleri aşağıda paylaşılmıştır; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun T. 2014/1 E. 2015/1539 K. Kararında da aynı husus vurgulanmıştır; “BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir a Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi vekalet veren ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. BU ŞART, İŞ SAHİBİNİN, KENDİSİNE TEKLİF OLUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE SÖZLEŞME YAPMAYI SEBEPSİZ OLARAK RED ETMESİ HALİNDE DE GERÇEKLEŞMİŞ SAYILMALIDIR. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. BU ŞARTIN AKSİ DE KARARLAŞTIRILABİLİR. c TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir Yavuz, Cevdet Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, vd.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun. 13/257 sayılı ilamında; “…UYGULAMADA ÜCRETE HAK KAZANABİLMEK İÇİN SİMSARIN SÖZLEŞMEYİ YAPMA AŞAMASINA GETİRMESİ YETERLİ GÖRÜLMÜŞTÜR. Örnek “Hazırlık işleminin ikmalinden sonra davalı satıcı, dava dışı alıcıya tapuda temlikten tek taraflı olarak vazgeçtiğine göre davacı alıcının ödemesi gereken %2’lik ücreti de, yine sözleşme hükmü uyarınca, bu defa ceza koşulu olarak davalı satıcıdan isteyebilir.”” Aynı ilamda; “Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.” açıklaması mevcuttur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, Yargıtay Dairesinin Tarih 8854/9395 sayılı kararına göre de; simsarlık sözleşmesinde, taşınmaz malikinin simsar/emlak komisyoncusu eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi halinde simsarlık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde simsarın bir katkısı olmasa bile, malik ücreti ödemek zorundadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, “…İş sahibi, simsarın boşa çaba harcamasını önlemek bakımından, esas sözleşmenin kurulmasından vazgeçmiş ise ya da esas sözleşme kendisinin doğrudan faaliyeti veyahut bir aracının faaliyeti ile kurulmuşsa, hemen simsarı haberdar etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda iş sahibi, kendisinin daha önce bağlantı kurduğu üçüncü kişilerle ilgili olarak da simsara bilgi vermelidir. İş sahibinin bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde, buna rağmen esas sözleşme kurulmuş ise, SİMSAR ÜCRETE HAK KAZANIR.” ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, “… hükmünün yedek hukuk kuralı olması karşısında, sözleşmeye birtakım özel kayıtlar koyulması suretiyle, simsarlık sözleşmesinin simsar aleyhine olan şans ve talihe bağlı tesadüfi niteliğinin simsar lehine değiştirilmesi mümkündür. …İlliyet bağından vazgeçilmesi kaydı ve esas sözleşme kurulmasa dahi ücretin ödenmesi kaydı, “ücret garantisi” şeklinde adlandırılmaktadır. Simsarlık faaliyeti ile esas sözleşme arasındaki illiyet bağından vazgeçilmesi halinde, esas sözleşme BAŞKA MÜDAHALELER SONUCUNDA KURULMUŞ OLSA DAHİ, SİMSAR ÜCRETE HAK KAZANIR. Bu durumda simsar, illiyet bağını ispat yükünden kurtulur; simsarlık sözleşmesine uygun bir faaliyette bulunduğunu ve iş sahibi ile üçüncü kişi arasında esas sözleşmenin kurulduğunu ispatlamak suretiyle ücrete hak kazanır. ESAS SÖZLEŞME KURULMASA DAHİ SİMSARIN TAMAMEN YAHUT KISMEN ÜCRETE HAK KAZANACAĞI KARARLAŞTIRILMIŞSA, SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÖNGÖRÜLMÜŞ OLAN FAALİYETİ YERİNE GETİRMİŞ OLAN SİMSAR, ÜCRETE HAK KAZANIR. Esas sözleşmenin kurulması bakımından bir başka aracının faaliyetinden yararlanılmayacağı ve iş sahibinin de bizzat faaliyette bulunmayacağına ilişkin kayıtlar ise, münhasırlık kaydı olarak nitelendirilebilir.” ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, “…esas sözleşme hiç meydana gelmezse de ücret ödeneceği kararlaştırılabilir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin T. 2015/2972 E. 2016/9885 K.; “…Davacı, eldeki dava ile sözleşmeye dayalı olarak başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Mahkemece, her ne kadar davalının dava konusu taşınmazın maliki olmadığı ve gerek sözleşme tarihinde gerekse taşınmazın satım sözleşmesinin düzenlendiği tarihte davalının ifa imkanından yoksun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; taraflar arasında imzalanan tarihli sözleşmenin teklif edilen bedelle müşteri temin edilmesine rağmen mal sahibinin sözleşmeden cayması halinde, simsarın bu sözleşme ile kabul edilen komisyon ücretinin tamamına hak kazanacağı; ise simsarın alıcı ile satış sözleşmesi yapabileceği yazılıdır. Davacı da, tarihinde dava dışı ….. ile davalının kendisine vermiş olduğu yetkiye dayanarak sözleşme imzalamıştır. Bu sözleşmede davalı satıcının imzasının bulunmaması davacıya verilen sözleşme yapma yetkisi karşısında önem taşımamaktadır. Hal böyle olunca, Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu gözetilerek ve sözleşme hükümleri değerlendirilerek, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” Yargıtay Dairesinin T. 2015/37566 E., 2018/3569 K.; “Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi vekalet veren ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. BU ŞART, İŞ SAHİBİNİN, KENDİSİNE TEKLİF OLUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE SÖZLEŞME YAPMAYI SEBEPSİZ OLARAK REDDETMESİ HALİNDE DE GERÇEKLEŞMİŞ SAYILMALIDIR. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, … 2011, vd Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir. Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan tarihli sözleşmenin 5. maddesinde SATIŞTAN VAZGEÇEN TARAFIN İKİ TARAF TOPLAM KOMİSYONUNU ÖDEMEYİ KABUL EDECEĞİNİN KARARLAŞTIRILDIĞI ANLAŞILMAKTADIR. BU SÖZLEŞME GEÇERLİ OLUP BU HÜKÜMLER TARAFLARI BAĞLAYACAĞININ KABULÜ GEREKİR.” Yargıtay Dairesinin T. sayılı kararında; “Özet Taraflar arasındaki sözleşmede, satıştan vazgeçen tarafında her iki tarafın toplam komisyon ücretini ödeyeceği kararlaştırıldığına göre, TAPUDA SATIM GERÇEKLEŞMESE DAHİ, DAVACININ ÜCRETE HAK KAZANACAĞININ KABULÜ GEREKİR.” Üyesi Ahmet Cemal RUHİ, Sözleşmeler Hukuku, Seçkin Yayınevi, ANKARA 2013, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun. 13/257 sayılı ilamında; “UYGULAMADA ÜCRETE HAK KAZANABİLMEK İÇİN SİMSARIN SÖZLEŞMEYİ YAPMA AŞAMASINA GETİRMESİ YETERLİ GÖRÜLMÜŞTÜR. Örnek “Hazırlık işleminin ikmalinden sonra davalı satıcı, dava dışı alıcıya tapuda temlikten tek taraflı olarak vazgeçtiğine göre davacı alıcının ödemesi gereken %2’lik ücreti de, yine sözleşme hükmü uyarınca, bu defa ceza koşulu olarak davalı satıcıdan isteyebilir.”” Aynı ilamda; “Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.” açıklaması mevcuttur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin T. 2016/15644 E. 2018/12221 K.; “… 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasında yapılan tarihli sözleşmenin 1. maddesinde “Satıcı, iş bu akdin imzası anında … komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir’ sözleşmenin 3. maddesinde satıcı ve alıcıdan her biri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretinive hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını … komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder’” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun T. 2017/683 E. 2018/1337 K.; “Yanlar arasında imzalanan sözleşmede gösterilen %6+KDV’nin alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam ücret mi yoksa her biri tarafından ayrı ayrı ödenecek ücret mi olduğu hususunda bir açıklık yok ise de, davacı vekilinin Özel Daire’nin bozma kararı üzerine verdiği tarihli karar düzeltme dilekçesinin ikinci maddesinde “Bu taşınmazın satışı için tespit edilen cezai şart bedeli taşınmaz bedelinin %3’ü oranındadır ve genel uygulama ile teamül de böyledir. Zira emlakçılar tarafından sürekli uygulanan tarife de budur.” şeklindeki beyanı dikkate alındığında, sözleşmede satın alma bedelinin %3+KDV’lik kısmının simsarlık ücreti olduğu, davalının edimini yerine getirmemesi durumunda ise simsarlık ücretine %3+KDV cezai şart eklenmek suretiyle %6+KDV rakamının ödenmesinin tarafların ortak iradesi olduğunun kabulü gerekir.” Yargıtay Dairesinin E. 2018/12221 K.; “ 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasında yapılan tarihli sözleşmenin 1. maddesinde “Satıcı, iş bu akdin imzası anında … komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir’ sözleşmenin 3. maddesinde satıcı ve alıcıdan her biri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretini ve hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını … komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder’” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” “…Simsara verilen kaparo, sözleşmeden dönülmesi halinde alan tarafından cayma tazminatı olarak alıkonulabilir Bozkurt, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22/10/2014 T. 2014/6563 E. 2014/13898 K.; “… Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı biraraya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs. olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır. SOMUT OLAYDA OLDUĞU GİBİ SÖZLEŞMEDE, CAYMA HALİNDE CAYAN TARAFIN ALIM-SATIM SÖZLEŞMESİNDE YER ALAN KARŞI TARAFIN KOMİSYON ÜCRETİNİ DE ÖDEYECEĞİ YÖNÜNDEKİ KARARLAŞTIRMA BİR CEZAİ ŞART OLARAK KABUL EDİLİP, SÖZLEŞMEDEN CAYAN DAVALI SATICININ KENDİSİNE AİT OLAN KOMİSYON ÜCRETİNİN DIŞINDA NORMALDE ALICIYA AİT OLAN KOMİSYON ÜCRETİNDEN DE KURAL OLARAK SORUMLUDUR.” ÇAĞLAYAN, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması, Ankara Barosu Dergisi 2016/1, 03 Mart 2020 Salı Saat 0934 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi emlakçıların alım satım komisyonuyla ilgili emsal bir karara imza attı. Mahkeme; taşınmazın satılması için emlakçıyla imzalanan sözleşmede, mülk sahibi yerine bir yakınının imzasının da bulunmasının yeterli olduğuna hükmetti. İddiaya göre, bir dairenin satımı için mülk sahibiyle tellallık sözleşmesi imzalayan emlakçı, daireye alıcı buldu. İddiaya göre; satıştan sonra emlakçı, sözleşmede belirtilen satış miktarının yüzde 3 oranındaki komisyon ücretini alamadı. Alacağını tahsil etmek için İcra Müdürlüğü’ne koşan emlakçı, daire sahibi hakkında icra işlemi başlattı. Sözleşmede imzasının bulunmadığını belirten daire sahibi, icraya itiraz etti. İcranın durdurulmasıyla şok yaşayan emlakçı, 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Davacı emlakçı, taşınmaz alım satımı konusunda davalı satıcı ile dava dışı alıcıyı bir araya getirdiğini, satış konusundaki anlaşma üzerine sözleşmeye konu taşınmazın dışı üçüncü kişi adına tapuda devredildiğini dile getirdi. Tellallık ücretinin ödenmediğini, alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibinin davalının itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini istedi. Davalı iddiaları reddetti. Mahkeme; davalının sözleşmeye konu taşınmazın maliki olmadığı, sözleşme imzalanmasına yönelik taşınmaz maliki tarafından davalıya verilen bir vekalet ve yetki bulunmadığı, alıcının taşınmazı, taşınmazın maliki olan davalının babasından satın aldığı, davalının rolünün sadece taşınmazı görecek kişiler yönünden anahtarı getirmekten ibaret olduğu gerekçesiyle ispatlanamayan davanın reddine karar verdi. Kararı emlakçı temyiz edince devreye Yargıtay 13. Hukuk Dairesi sahibi imzalamak zorunda değilYargıtay 13. Hukuk Dairesi, emlakçıyla yapılan sözleşmelerde illa mülk sahibinin imzasının olma şartının aranmadığı hatırlatıldı. Kararda, şöyle denildi "Davacı ile davalı ve dava dışı ... arasında düzenlenmiş yazılı bir emlak alım satım sözleşmesi mevcuttur. Anılan sözleşmeyi davalı satıcı sıfatıyla imzalamış olup; dava konusu evin satımı gerçekleştiğinde satış bedelinin yüzde 3’ü ile KDV’sini emlakçıya ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, tellalık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olmak zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin geçerlilik şartı yazılı olarak yapılmış olmasıdır. Somut olayda, sözleşmeye konu taşınmazın yine sözleşmeyi alıcı sıfatıyla imzalayan dava dışı üçünçü kişiye satıldığı ve davalı ile davacı arasında geçerli ve ayakta bulunan bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu dikkate alındığında davacının tellallık ücretine hak kazandığı açıktır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Temyiz olunan hükmün davacı yararına bozulmasına oy birliği ile karar verilmiştir." İHA Hem aradığınız haberlere hızlıca ulaşabilmek hem de destek olmak için Google News'te abone olun. Haber3'e Google News'te abone olun Abone Ol Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nden emlakçıların alım satım komisyonuyla ilgili emsal niteliği taşıyan bir karar 13. Hukuk Dairesi'nden emlakçıların alım satım komisyonuyla alakalı olarak emsal nitelikte bir karar daha geldi. Yüksek Mahkeme; gayrimenkulün satılabilmesi için emlakçıyla imzalanan sözleşmede , mülk sahibi yerine bir yakınının imzasının da olmasının yeterli olduğuna hükmetti. İddialara göre, bir konutun satımı için mülk sahibiyle tellallık sözleşmesi imzalayan emlakçı, konuta bir alıcı buldu. Satıştan sonra ise emlakçı, sözleşmede yazan satış miktarının yüzde 3 oranındaki komisyon ücretini alamadı. Alacağını tahsil etmek amacıyla İcra Müdürlüğü'ne giden emlakçı, konut sahibi hakkında icra işlemleri başlattı. Sözleşmede imzasının olmadığını bildiren daire sahibi, icraya itiraz etti. Emlakçı, 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı. Davacı emlakçı, taşınmaz alım satımı konusunda davalı satıcı ve dava dışı alıcıyı bir araya getirdiğini, satış konusundaki anlaşma üzerine sözleşmeye konu taşınmazın dışı üçüncü kişi adına tapuda devredildiğini belirtti. Tellallık ücretinin ödenmediğini, alacağın tahsili için başlatılan icra takibinin davalının itirazı üzerine durduğunu iddia ederek itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etti. Davalı ise iddiaları reddetti. Mahkeme; davalının sözleşmeye konu olan taşınmazın maliki olmadığı, sözleşme imzalanmasına yönelik taşınmaz maliki tarafından davalıya verilen bir vekalet ve yetki olmadığı, alıcının taşınmazı, taşınmazın maliki olan davalının babasından aldığı, davalının rolünün sadece taşınmazı görecek kişiler yönünden anahtarı getirmekten ibaret olduğu gerekçesiyle ispatlanamayan davanın reddine karar verdi. Kararı emlakçı temyiz edince devreye Yargıtay 13. Hukuk Dairesi girdi. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, emlakçıyla yapılan sözleşmelerde illa mülk sahibinin imzasının olma şartının aranmadığı belirtildi. Kararda yer alan ifadeler şu şekilde; Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARARDavacı emlakçı, taşınmaz alım satımı konusunda gereğince, davalı satıcı ile dava dışı alıcıyı bir araya getirdigini, satış konusundaki anlaşma üzerine sözleşmeye konu taşınmazın dışı üçüncü kişi adına tapuda devredildiğini, ancak tellallık ücretinin ödenmediğini, alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibinin davalının itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazmanatına hükmedilmesini davanın reddini yapılan yargılama sonucu, davalının sözleşmeye konu taşınmazın maliki olmadığı, yargılamada tanık olarak dinlenen dava dışı alıcı ... ile taşınmaz maliki davacının babası ... ...’nın beyanları dikkate alınarak, sözleşme imzalanmasına yönelik taşınmaz maliki tarafından davalıya verilen bir vekalet ve yetki bulunmadığı, alıcının taşınmazı, taşınmazın maliki olan davalının babasından satın aldığı, davalının rolünün sadece taşınmazı görecek kişiler yönünden anahtarı getirmekten ibaret olduğu gerekçesiyle ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir. Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı tellal, edimini yerine getirdiğini ileri sürerek sözleşmede kararlaştırılan ücretin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini ile davalı ve dava dışı ... arasında düzenlenmiş tarihli yazılı bir emlak alım satım sözleşmesi mevcuttur. Anılan sözleşmeyi davalı satıcı sıfatıyla imzalamış olup; dava konusu evin satımı gerçekleştiğinde satış bedelinin yüzde 3'ü ile KDV'sini emlakçıya ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, tellalık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olmak zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin geçerlilik şartı yazılı olarak yapılmış olmasıdır. Somut olayda, sözleşmeye konu taşınmazın yine sözleşmeyi alıcı sıfatıyla imzalayan dava dışı üçünçü kişiye satıldığı ve davalı ile davacı arasında geçerli ve ayakta bulunan bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu dikkate alındığında davacının tellallık ücretine hak kazandığı açıktır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. SONUÇYukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 31/10/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

emlakçı komisyon sözleşmesi cayma yargıtay kararı